Bỏ quy định giá đất “sát giá thị trường”?

Dự thảo quy định “khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 60 ngày trở lên thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.

 

Thay vì công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa được Chính phủ trình Quốc hội sẽ cho phép Chính phủ và các địa phương điều chỉnh nếu giá trên thị trường có biến động.

Trình bày trước Quốc hội sáng 29/10 về dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, theo điều 56 Luật Đất đai 2003, giá đất do Nhà nước quy định và phải đảm bảo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

Cùng với đó, các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Tuy nhiên, theo dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, nguyên tắc định giá đất mặc dù vẫn do Nhà nước quy định, song thay vì quy định “sát giá thị trường” thì giá đất sắp tới sẽ được xác định “theo mục đích sử dụng đất” tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các khoản nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của luật.

Ngoài ra, giá đất cũng phải được xác định theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công trong các trường hợp chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất.

Dự thảo luật cũng tái quy định các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất như nhau, có cùng mục đích sử dụng, cùng một thời điểm thì có mức giá như nhau. 

Hai phương án cho khung giá đất

Liên quan đến việc công bố khung giá đất, dự thảo luật đưa ra hai phương án, trong đó phương án thứ nhất sẽ là Chính phủ quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nhưng khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 180  ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh cho phù hợp. 

Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi ban hành. 

Tuy nhiên, khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 60 ngày trở lên thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất.

Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng đưa ra một phương án khác, trong đó cho phép Chính phủ quy định khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, nhưng khung giá đất này được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. 

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất của Chính phủ, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi ban hành với thời hạn 5 năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. 

Theo lý giải của ban soạn thảo, quy định về thời hạn công bố khung giá đất như trên là bởi, giá đất trong bảng giá đất hàng năm hiện này thì năm sau thường cao hơn năm trước nên có tình trạng người dân trì hoãn trong việc thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để chờ giá đất năm sau.

Bên cạnh đó, một số loại đất trong bảng giá ít có sự biến động, trong khi hàng năm phải xây dựng, công bố giá đất mới gây tốn kém kinh phí của nhà nước, cùng với đó là việc áp dụng bảng giá đất để thực hiện các khoản thu của Nhà nước chưa rạch ròi, vừa gây thất thoát cho ngân sách, vừa gây thiệt hại cho người bị thu hồi đất, là nguyên nhân chính gây khiếu kiện của người dân.

Liên quan đến việc định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, dự thảo luật quy định khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng và có cùng mục đích sử dụng thì được phân thành một vùng giá trị đất. 

Theo Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang, quy định này nhằm khắc tình trạng các địa phương không cùng nhau xác định được giá đất tại khu vực giáp ranh.

Cần chính sách hỗ trợ người bị thu hồi đất


Trong báo cáo thẩm tra dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trình bày sau đó, cơ quan này cho rằng, đa số ý kiến của cơ quan thẩm tra thống nhất với quy định giá đất phải do nhà nước quyết định, bao gồm khung giá đất và mức giá cụ thể. Khung giá đất, bảng giá đất phải được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp với từng loại đất, các đối tượng sử dụng đất và các trường hợp giao đất, cho thuê đất. Có cơ chế xử lý chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương. 

Cơ quan này cũng tán thành nguyên tắc giá đất do nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, đảm bảo phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước. 

Ngoài ra, cũng có ý kiến đề nghị cân nhắc nguyên tắc định giá đất theo thời hạn sử dụng đất vì quy định này có nghĩa là khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp mà nhà nước thu hồi đất, thì sẽ không bồi thường giá trị quyền sử dụng đất cho người có đất bị thu hồi. 

Về áp dụng giá đất do nhà nước quy định, theo Ủy ban Kinh tế, một số ý kiến tán thành áp dụng bảng giá đất cho tất cả các mục đích như phương án 1 để bảo đảm công bằng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 

Tuy nhiên, cũng có một số ý kiến tán thành phương án 2, trong đó các trường hợp như giao đất, cho thuê đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì không áp dụng bảng giá mà thực hiện việc định giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện. UBND cấp tỉnh căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, quyết định giá đất cụ thể nhưng không thấp hơn bảng giá đất. 

Về giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi, Ủy ban Kinh tế cho biết, hiện có nhiều ý kiến tán thành việc định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất phải theo mục đích sử dụng tại thời điểm thu hồi, có tính đến công sức đầu tư, bồi bổ của người sử dụng đất, nhưng không tính phần giá trị tăng thêm do quy hoạch của nhà nước vì phần này không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra.

Ngoài giá đất bồi thường, nhà nước cần có chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống, việc làm cho người có đất bị thu hồi.

Dự kiến, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ tiếp tục được các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường vào ngày 19/11 tới.

Có 2 phương pháp định giá phổ biến của ngành thẩm định là định giá theo chi phí và định giá theo giá trị. Tùy theo loại hình doanh nghiệp khác nhau mà thẩm định viên áp dụng phương pháp định giá phù hợp.


Có 2 phương pháp định giá phổ biến của ngành thẩm định là định giá theo chi phí và định giá theo giá trị. Tùy theo loại hình doanh nghiệp khác nhau mà thẩm định viên áp dụng phương pháp định giá phù hợp.


Khi đưa ra quyết định định giá cho sản phẩm hoặc dịch vụ, có thể cân nhắc giữa hai phương pháp định giá cơ bản: định giá theo chi phí và định giá theo giá trị. Chọn phương pháp nào tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp, các nhân tố tác động tới hành vi mua bán của khách hàng và mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực kinh doanh của bạn. 


dinh gia theo chi phi va dinh gia theo gia tri 
Định giá theo chi phí và định giá theo giá trị 



Phương pháp định giá theo chi phí


Phương pháp này tính toán chi phí sản xuất và cung ứng sản phẩm hoặc dịch vụ và cộng thêm phần trăm lợi nhuận mà bạn mong muốn. 

Phương pháp định giá này thích hợp hơn với các doanh nghiệp lớn sản xuất quy mô lớn hoặc những doanh nghiệp hoạt động trên một thị trường chủ yếu bằng giá. 

Phương pháp định giá theo chi phí không tính đến hình ảnh nhãn hiệu và vị thế thị trường của bạn. Hơn nữa, bạn có thể quên khoản chi phí ngầm vì thế lợi nhuận thực sự thường thấp hơn mức dự toán . 

Phương pháp định giá theo giá trị


Phương pháp định giá này xác định giá cho sản phẩm hoặc dịch vụ ở mức mà bạn cho rằng khách hàng sẵn sàng trả, căn cứ vào những lợi ích họ có được từ việc tiêu dùng sản phẩm hoặc dịch vụ của bạn. Nếu áp dụng phương pháp định này, cần cân nhắc những lợi ích có thể mang lại cho khách hàng và đánh giá của khách hàng về những lợi ích đó chứ không phải là các đặc tính của sản phẩm. 

Nếu sản phẩm hoặc dịch vụ mang lại cho khách hàng các lợi ích rõ rệt, được họ chấp nhận và đánh giá cao thì bạn có lợi thế cạnh tranh hơn so với các đối thủ. Do đó, có thể đề nghị khách hàng mức giá cao tương xứng với giá trị mà sản phẩm hoặc dịch vụ mang lại. Mặc dù phương pháp này có thể mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đối với khách hàng tiềm năng là những người nhạy cảm với giá và có thể tạo ra một khoảng trống thị trường cho các đối thủ mới 

Ví dụ, là các sản phẩm giống nhau được sản xuất bởi một công ty – An Phước với dây chuyền sản xuất và hệ thống quản lý chất lượng như nhau nhưng một chiếc áo sơ mi có nhãn Pierre Cardin được bán với giá gấp đôi so với chiếc áo có nhãn An Phước. Hai sản phẩm có cùng đặc tính nhưng lợi ích khác nhau. Sự khác biệt giữa hai sản phẩm cho thấy sự khác nhau về lợi ích và giá trị vô hình mà các sản phẩm mang nhãn hiệu Pierre Cardin có thể mang lại cho khách hàng lớn hơn của An Phước. 

Khúc mắc định giá thương hiệu

Kinh Đô đã khấu trừ giá trị thương hiệu Kinh Đô luỹ kế là hơn 24 tỉ đồng đã làm không ít cổ đông công ty này đặt câu hỏi, có nên chấp nhận chi phí này? Bởi việc góp vốn bằng thương hiệu được coi tương đương tiền thật này chưa được pháp luật quy định, nhưng nhiều công ty vẫn ghi nhận.

Công ty kiểm toán Ernst & Young đã lưu ý trong báo cáo soát xét giữa niên độ của công ty cổ phần Kinh Đô (KDC) rằng, công ty này đã định giá 50 tỉ đồng thương hiệu Kinh Đô trong tổng tài sản của công ty. Đây được coi là số tiền mà công ty TNHH xây dựng và chế biến thực phẩm Kinh Đô góp vốn vào công ty, được hạch toán như giá trị tài sản vô hình vào vốn chủ sở hữu.

Đủ kiểu… định giá thương hiệu

KDC đã tính toán rằng sẽ khấu trừ thương hiệu Kinh Đô trong 20 năm. Sáu tháng đầu năm nay, số khấu trừ tính vào chi phí là 1,25 tỉ đồng, giá trị khấu trừ luỹ kế là hơn 24 tỉ đồng, “ăn” vào khoản lợi nhuận thuần sau thuế số tiền tương đương. Đồng thời, việc ghi nhận tài sản thương hiệu này cũng làm tăng giá trị tổng tài sản và vốn chủ sở hữu với số tiền lần lượt là hơn 25,83 tỉ đồng và 50 tỉ đồng. Công ty kiểm toán đã lưu ý điều này vài năm nay.

Nhiều năm nay, các tập đoàn, tổng công ty như Vinaconex, Sông Đà, Vinashin… đã sử dụng nhãn hiệu để góp vốn liên doanh liên kết, coi như tương đương với tiền thật. Việc định giá cùng một nhãn hiệu cũng không dựa vào tiêu chuẩn nào mà tuỳ nơi quyết định. Trước đây, nếu việc góp vốn bằng nhãn hiệu Vinaconex thường được áp tỷ lệ góp là 5% vốn điều lệ, thì không ít công ty đã chịu chấp nhận tới 30% vốn điều lệ để được gắn “mác” Vinashin. Hoặc ở các công ty con của tập đoàn Sông Đà, như trong khi công ty cổ phần Sông Đà 9.09 (S99) đã ghi nhận khoản vốn góp bằng thương hiệu Sông Đà là 250 triệu đồng, khấu hao luỹ kế đến hết năm 2007 là 28 triệu đồng, thì tại công ty cổ phần Sông Đà 10 (SDT) định giá thương hiệu công nghiệp xây dựng này là 4,93 tỉ đồng, khấu hao luỹ kế đến năm 2007 là hơn 1,2 tỉ đồng.

Từ năm 2009, tập đoàn Dầu khí Việt Nam (PVN) đã quy định chi phí sử dụng nhãn hiệu của tập đoàn ít nhất 1 tỉ đồng mỗi năm, và đã có khoảng 70 công ty đã ký hợp đồng nhận “vốn góp” như vậy. Chẳng hạn, báo cáo sáu tháng đầu năm của công ty cổ phần kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam (PVCR) cho thấy công ty phải trả trước dài hạn 846 triệu đồng chi phí sử dụng thương hiệu và hình ảnh PVN. Tính đến cuối năm 2011, chi phí phải trả cho việc sử dụng này là gần 1,5 tỉ đồng. Dù vậy, PVCR chưa phân bổ chi phí và đã xin PVN miễn giảm phí này, nhưng đến thời điểm phát hành báo cáo tài chính sáu tháng, PVN vẫn chưa có quyết định.

Rắc rối vốn góp

Việc gắn “mác” những tên tuổi có sức ảnh hưởng trên thị trường, theo các chuyên gia, là như một sự “bảo lãnh” cho các công ty dễ dàng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng, tăng thêm giá trị cho doanh nghiệp và có mối quan hệ để nhận được những đơn hàng từ những tên tuổi này.

Tuy nhiên, theo chuẩn mực kế toán Việt Nam và công văn số 21414 do bộ Tài chính ban hành năm 2005, thương hiệu được tạo ra từ nội bộ doanh nghiệp thì không được ghi nhận là tài sản cố định vô hình vì ba lý do. Thứ nhất loại thương hiệu này không phải là nguồn lực có thể xác định được; thứ hai, loại thương hiệu này không được đánh giá một cách đáng tin cậy và thứ ba, doanh nghiệp không thể kiểm soát được loại thương hiệu này. Đồng thời, hiện nay cơ chế tài chính của Nhà nước chưa quy định về giá trị quyền sử dụng thương hiệu. Thông tư số 203 ngày 20.10.2009 của bộ Tài chính ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định cũng chưa quy định thương hiệu là tài sản cố định vô hình nên cũng chưa có cơ sở hạch toán. Vì vậy, trong khi Nhà nước chưa hướng dẫn cơ chế tài chính, các công ty không được phép sử dụng thương hiệu để góp vốn.

Cũng vì chưa có hướng dẫn, nên có nơi chấp nhận, có nơi từ chối dù vẫn là một thương hiệu. Cuối năm ngoái, trong khi nhận chuyển giao công ty cổ phần công nghiệp tàu thuỷ Bình Định thuộc tập đoàn Vinashin, Vinalines chỉ chịu nhận số vốn thực góp bằng tiền của Vinashin là hơn 108,8 triệu đồng (2,18% vốn điều lệ), và không công nhận phần vốn góp bằng thương hiệu Vinashin (tương đương 30% vốn điều lệ) không bằng tiền thật.

Theo một chuyên gia tài chính, việc góp vốn quy đổi bằng tiền nhưng lại không phải là tiền thật này gây rắc rối cho việc hạch toán kế toán, cũng như gây ra nhiều vướng mắc nếu doanh nghiệp góp vốn muốn rút vốn hay doanh nghiệp nhận vốn góp không muốn tiếp tục hợp tác. Đó là chưa kể việc định giá thương hiệu thấp hay cao đã lấy đi lợi nhuận của cổ đông, cũng như quyền sở hữu thương hiệu không nằm trong tay những doanh nghiệp này, nhưng họ vẫn phải bỏ chi phí quảng bá nó hàng ngày, chẳng hạn trường hợp của Kinh Đô, trong khi công ty mẹ “vừa được tiếng lại vừa có miếng”.

Vĩnh Bình

Theo SGTT

TÍNH XÁC THỰC TRONG QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ

                                       Tác giả: Nhóm nghiên cứu VietValue

                                   Ủy viên Ban Chấp hành Hội Thẩm định giá Việt Nam

DẪN NHẬP

“Định giá là một khoa học đồng thời là một nghệ thuật trong việc ước tính giá trị tài sản tại một địa điểm – thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, trên cơ sở nắm rõ những đặc điểm – thuộc tính của tài sản, trong mối liên hệ có tính biện chứng với rất nhiều yếu tố kinh tế và thị trường”. Như vậy, Định giá là một môn khoa học, một nghề đòi hỏi một trình độ tổng hợp rất cao, bởi vì có quá nhiều nhân tố tác động đến mức giá của một tài sản và sự tác động này theo nhiều chiều hướng khác nhau. “Trình độ tổng hợp rất cao” được đặt ra đối với nghề định giá đòi hỏi các chuyên gia định giá, các tổ chức định giá phải nắm bắt (hình dung) sự hiện diện của tất cả các yếu tố tác động đến mức giá của tài sản; phải hình dung chiều hướng tác động của những yếu tố này tới mức giá (nhóm những yếu tố nào sẽ kéo mức giá lên cao, nhóm những yếu tố nào sẽ đưa mức giá xuống thấp); phải phân tích một cách thấu đáo sự ảnh hưởng của từng nhân tố/nhóm nhân tố đến mức giá để lựa chọn ra “nhóm những nhân tố có ảnh hưởng trọng yếu”, qua đó lượng hóa/ước tính mức giá của một tài sản.

Có lẽ, việc nhấn mạnh đến yêu cầu phải có một “ trình độ tổng hợp rất cao” đối với nghề thẩm định giá tưởng chừng như là một điều không cần thiết, vì ai cũng đã hiểu vấn đề này. Song, thưa Quý Vị, trong thực tiễn hoạt động định giá, chúng ta lại thường có thiên hướng quan trọng hóa các kỹ năng phân tích, chúng ta sùng bái kỹ năng phân tích lên thành “một phép thần mầu nhiệm”.

Khi giá dầu thô brent giao ngay tại Sở Giao dịch Hàng hóa Luân Đôn tăng lên trên 110 USD/ thùng, các chuyên gia định giá của chúng ta say sưa phân tích chỉ ra những yếu tố làm tăng mức giá dầu như “Sự căng thẳng về địa chính trị tại Trung Đông”; “Cuộc chiến Irag đang leo thang”; “OPEC cắt giảm sản lượng”,…..Song cũng tại thời điểm đó nếu đặt ra một câu hỏi “Giá dầu thô brent giao ngay tại Sở Giao dịch hàng hóa Luân Đôn vào đầu năm 2009 sẽ vào khoảng bao nhiêu? ”, các chuyên gia định giá bất ngờ có một thái độ rụt rè và thận trọng. Vì sao lại như vậy? Họ rụt rè vì họ không dự đoán được giá dầu sẽ trôi về đâu, họ không biết phải ước tính ra sao. Và trên hết, họ là những người không có chính kiến, không quan điểm, họ đã lãng quên kỹ năng tổng hợp, họ đã bị những “kỹ năng phân tích sâu sắc” của họ cùng với “những nhân tố ảnh hưởng đầy sắc màu” chi phối và cuốn đi. Một hệ lụy đáng buồn đã xảy ra là “Phần lớn các chuyên gia của chúng ta chỉ giỏi bình luận về quá khứ!”.

Với việc trình bày lại khái niệm về định giá, sự quan trọng của khả năng tổng hợp cao, và tình huống thực tiễn về giá dầu trên đây, người viết muốn quay trở lại một vấn đề cơ bản, mang tính học thuật, song vẫn luôn có giá trị thực tiễn rất cao . Đó là “Tính xác thực của quan điểm định giá”.

Xin vui lòng xem thêm ( tại đây )

RANDOM POSTS

Theo cam kết hội nhập ASEAN, thuế nhập khẩu ôtô từ các nước như Thái Lan, Indonesia sẽ dần về 0%. Trong khi đó,...